Anmerkung:
Wir weisen darauf hin, dass die im folgenden Urteil benannte Finanzierungsbestätigung und Bürgschaft Gegentand der Unterlagen sein können, die vom Auftraggeber vor Baubeginn zu erbringen sind. Das könnte bedeuten, dass ohne diese Unterlagen nach einem Vertrag der Baubeginn noch nicht begonnen hat. Da das Oberlandesgericht München zu dem Urteil kam, dass die entsprechenden Vertragsklauseln unwirksam sein können (siehe unten), weil sie Verbraucher unangemessen benachteiligen - kann es sein, dass dies wiederum Einfluss auf den Termin des Baubeginns hat. Das Urteil könnte hier also hilfreich sein!
Das Oberlandesgericht München
hat mit Urteil vom 29.07.2025 (Az. 28 U 1412/24 Bau) eine für Bauherren wichtige Entscheidung zu Vertragsklauseln in Verbraucherbauverträgen getroffen.
Im Mittelpunkt der Entscheidung standen zwei Vertragsklauseln, die häufig in Bauverträgen verwendet werden:
§ 2a – Finanzierungsbestätigung des Auftraggebers
Nach dieser Klausel sollte der Bauherr verpflichtet sein, dem Bauunternehmen spätestens zwei Wochen nach einem Planungsgespräch eine unwiderrufliche und unbefristete Finanzierungsbestätigung eines Kreditinstituts über den gesamten Vertragspreis vorzulegen.
§ 2b – Bürgschaft des Auftraggebers
Darüber hinaus sollte der Bauherr eine unbefristete und selbstschuldnerische Bürgschaft über 10 % des Gesamtpreises stellen.
Nach der Klausel sollte das Bauunternehmen außerdem berechtigt sein, mit den Bauarbeiten erst nach Stellung dieser Bürgschaft zu beginnen.
Das Gericht kam zu dem Ergebnis, dass diese Vertragsklauseln unwirksam sein können, weil sie Verbraucher unangemessen benachteiligen.
Die Richter stellten insbesondere fest:
Die verlangte Bauherrenbürgschaft über 10 % des Vertragspreises weicht von den gesetzlichen Regelungen zum Verbraucherbauvertrag ab.
Nach dem gesetzlichen Zahlungsplan (§ 650m BGB) dürfen nur bestimmte Teilzahlungen abgesichert werden, die zu diesem Zeitpunkt tatsächlich fällig sind.
Eine Bürgschaft über eine noch nicht fällige Rate kann deshalb unzulässig sein.
Darüber hinaus hielt das Gericht auch die Regelung zur Finanzierungsbestätigung über den gesamten Vertragspreis für problematisch.
Eine solche unbefristete Finanzierungsbestätigung stellt nach Auffassung des Gerichts eine zusätzliche Sicherheit dar, die über das hinausgehen kann, was gesetzlich vorgesehen ist.
Die Folge im konkreten Fall war:
Die Sicherungsvereinbarung wurde als unwirksam angesehen.
Eine auf dieser Grundlage gestellte Bürgschaft musste deshalb herausgegeben werden, da sie ohne wirksame Rechtsgrundlage erlangt worden war.
Das Gericht stützte seine Entscheidung unter anderem auf folgende Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs:
§ 305 BGB (Einbeziehung Allgemeiner Geschäftsbedingungen)
§ 307 BGB (unangemessene Benachteiligung in AGB)
§ 650m BGB (Abschlagszahlungen bei Verbraucherbauverträgen)
§ 632a BGB (Abschlagszahlungen)
§ 812 BGB (ungerechtfertigte Bereicherung)
Die Entscheidung zeigt, dass Bauherren Vertragsklauseln zu
Finanzierungsnachweisen
Bürgschaften
Sicherheiten
sorgfältig prüfen sollten.
Gerichte können solche Klauseln für unwirksam erklären, wenn sie Verbraucher stärker belasten, als es das Gesetz vorsieht.
Dieser Beitrag informiert über eine gerichtliche Entscheidung.
Er stellt keine Rechtsberatung dar.
Fundstelle:
Urteil des Oberlandesgerichts München vom 29.07.2025 – Az. 28 U 1412/24 Bau.
Auszug aus dem Urteil des Kammergerichts Berlin Az.: 21 U 69/24 61 O 156/24 LG Berlin II:
In dem Rechtsstreit Bauherren-Schutzbund e.V., gegen MBB Massivhäuser für Berlin-Brandenburg GmbH, hat das Kammergericht (Berlin) - 21. Zivilsenat aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 11.02.2025 für Recht erkannt:
I. Auf die Berufung des Klägers wird das am 11.04.2024 verkündete Urteil des Landgerichts Berlin – 61 O 156/24 – unter Zurückweisung der weitergehenden Berufung geändert und wie folgt neu gefasst:
1. Unter Androhung eines Ordnungsgeldes von bis zu 250.000 € oder der Ordnungshaft von bis zu sechs Monaten, zu vollstrecken an ihren jeweiligen gesetzlichen Vertretern, wird die Beklagte verurteilt, es zu unterlassen, in ihren Allgemeinen Geschäftsbedingungen für Bauverträge mit Verbrauchern die nachfolgenden oder inhaltsgleiche Bestimmungen zu verwenden und sich bei bestehenden Verträgen auf sie zu berufen:
a) „Sollten sich zwischen Vertragsabschluss und Erteilung der Baugenehmigung die EnEV oder sonstige öffentlich-rechtliche Vorschriften ändern, so erhält der Auftragnehmer hieraus resultierende Mehraufwendungen vom Auftraggeber vergütet.“
b) „An den in Nr. 1 genannten Pauschalpreis hält sich der Auftragnehmer für die Dauer von zwölf Monaten ab Vertragsunterzeichnung gebunden. Hierbei bleiben Verzögerungen, welche der Auftragnehmer zu vertreten hat, bei der Berechnung der Dauer der Preisbindungsfrist unberücksichtigt.“
c) ,,Aus der Bestätigung [gemäß § 2a Satz 1 des Verbraucherbauvertrages] muss sich die Verpflichtung des Geldinstitutes gegenüber dem Auftragnehmer ergeben, Zahlungen nach dem vertraglichen Zahlungsplan (bei der Vergütung von Änderungs-, Mehr- und Zusatzleistungen nur nach zusätzlicher Zahlungsfreigabe durch den Auftraggeber) ausschließlich direkt an den Auftragnehmer zu leisten."
d) ,,Der Auftragnehmer ist berechtigt, das Haus auch nach Fertigstellung kosten los fotografisch zu Werbezwecken zu nutzen.“
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Fundstelle:
Urteil des Kammergerichts Berlin Az.: 21 U 69/24 61 O 156/24 LG Berlin II